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    北京物業費市場調價怎么調?專家權威解讀來了

    發布: 2020-04-29     文章來源:     查看: 142次

    “物業服務收費實行市場調節價并適時調整。”《北京市物業管理條例》簡單的一句話,也是業主最關心的一句話。

    專家指出,物業費多年未變的老小區確實需要適度“松綁”,但市場定價、適時調整不是坐地起價、單方決定,物業費調整需與業主協商,物業公司更需按時“曬”賬單,證明確需調價。


    為何調?

    有小區物業費30年未變


    住宅小區調整物業費,并非沒有先例。位于豐臺新村街道的怡海花園社區,就曾通過召開業主大會的程序,于2010年和2017年兩次成功上調物業費。但更多老住宅小區,物業費多年來都保持紋絲不動。

    以建成于1998年的某老舊小區為例,其二手房部分物業費的價格是多層約0.6/平方米、高層約1.7/平方米,房改房部分則是每年每戶約80元的保潔費。小區全年物業支出在1400萬左右,業主繳費和補貼費用總計約1000萬元,收支差在400萬元。小區物業負責人告訴記者,人工成本是近年來上漲最快的部分。

    原地踏步的物業費和不斷上漲的服務成本,一動一靜下,物業公司鬧虧空,物業服務質量也跟不上業主的要求,不少糾紛也由此產生。條例提出,相關主體應當遵守權責一致、質價相符、公平公開的物業服務市場規則,物業服務收費實行市場調節價并適時調整。


    怎么調?

    自主定價前提是與業主協商


    有業主擔憂,允許適時調整是否意味著物業公司有了“尚方寶劍”,想調就可調?

    “條例所提及的市場調節價與適時調整這兩個詞,并不意味著物業企業可以強勢的坐地起價,業主只能被動接受。”惠誠律所律師周勤華告訴北京日報客戶端記者,市場調節價是指由經營者自主制定,通過市場競爭形成的價格

    一方面,物業企業對物業費確實具有自主定價權,但另一方面,這個定價并不是單方的,而要受到市場競爭這只無形之“手”的制約。“你有定價權,但業主也有性價比最優的選擇權,是供需雙方協商自愿的結果。”

    至于適時調整,是指根據當時的服務成本與市場供需關系而進行的動態、良性的調整。“由官方機構建立實時的物業成本信息保障機制,這次也明確寫入條例。”周勤華指出,根據規定,市住建委要發布住宅小區物業服務項目清單,物業管理行業協會要監測并定期發布物業服務項目成本信息和計價規則。業主可以這兩份信息為參考,與物業公司協商出合理公平的物業服務價格。


    怎么做?

    物業公司按時“曬”賬單


    北京物協秘書長宋寶程也提出,對于實行市場調節價的物業項目,物業公司要有三個做到:做好物業服務的規定動作;按時“曬”賬單;按規定的程序合理調整物業費。

    賬單該怎么“曬”?條例明確,物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置入如實、及時公示的信息中,就包括物業服務內容和標準、收費標準和方式;上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算;上一年度公共水電費用分攤情況、物業費、公共收益收支與專項維修資金使用情況。


    銳評:

    對照物業新條例,物業費別再是筆糊涂賬

            

    住宅小區,實際上就是普通百姓的家園。而物業公司,其實就是咱業主花錢雇來的大管家。社區的管理、養護、修繕、規劃,都離不開物業公司的操持。但對于大多數業主來說,物業費一年一交,讓交多少交多少,物業費怎么用的,有沒有進項,一概不知。

    在《北京市物業管理辦法》推出10年后,事關居民利益的重磅法規《北京市物業管理條例》將于51日起正式施行。在多項突破性的新規定中,針對矛盾多發的物業費問題,《條例》給出了最新解釋:物業服務收費實行市場調節價并動態調整;市住建主管部門應發布住宅小區物業服務項目清單,明確服務標準和服務內容;物業管理行業協會應當監測并定期發布物業服務項目成本信息和計價規則,供業主和物業管理人在協商物業服務費用時參考;物業服務人利用物業共用部分從事經營活動的,應當將公共收益單獨列賬,公共收益歸全體業主所有。



    聘用物業公司來“管家”,居民都愿意找性價比高的企業,物業費自然是業主關心的焦點。如何判定自己小區的物業公司收費是否合理,物業打理小區時錢都是怎么花的,今后有章可循,業主們也就心里有數。

    首先,物業服務費實行市場調節價并動態調整,更加明確了物業服務是一種服務商品,可以在物業管理市場上按照競爭機制和價值規律進行交換。良性的市場競爭,更能讓業主享受到“質價相符”的物業服務,也更加符合物業管理行業客觀發展規律。

    當然,物業服務市場化,并不意味著物業公司可以漫天要價。大家到超市購物,也知道同一種商品的價格會有波動,但是,這種波動是在合理、合規的范圍之內。市住建主管部門、物業管理行業協會的監督和審計能給業主提供詳實的參考,小區的物業公司提供了哪些服務項目,這些項目如何收費,抗疫一一對照。這樣,聘請適合的物業公司,了解應該得到的服務,維護自身的權益,業主們的思路會更明確,實操起來也明明白白。

    值得關注的是,新的物業管理條例還指出,物業利用社區公共部分從事經營活動,應將公共收益單獨列賬,收入歸全體業主所有。這樣一來,小區沒的商鋪、娛樂健身場所、停車場等的租金和盈利,也就成了明白賬。這些錢應該如何分配,業主們也就有了發言權。 

    如今,信息技術也為業主了解自己的社區管理提供了便利。現有收費標準、服務項目、物業費的使用情況、公共收益的支出,物業公司都應該及時在業主APP或者微信群里公告,方便業主及時查賬

    合理的法規、嚴格的監管審計、對等及時的信息溝通,能讓物業與業主更加明悉各自的責、權、利,從而在合作過程中,減少糾紛,共同建設和諧家園,業主安居,物業樂業。

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